Посты / Недвижимость в Испании. Мифы и реальность.

08.02.2017 00:08
Очень часто на просторах интернета я сталкиваюсь со статьями, которые рассказывают о том, как круто и выгодно иметь недвижимость в Испании. Ознакомившись со многими из них, мной овладела некая печаль. Кто-то пишет, что иметь квартиру в Испании или дом, это модно, кто-то пишет, что это очень дешево и выгодно, а кто-то приводит в большое преимущество простое получение шенгенской мультивизы. И решил я провести некоторый анализ, а выгодно ли покупать недвижимость гражданам СНГ в Испании. И если выгодно, то кому именно.

Итак, если мы посмотрим на предложения по Испании, то сможем найти самое дешевое - это маленькая квартира в Ла Мата в пригороде Торревьеха, по цене 49 тыс. долларов США за 45 квадратных метров. Это вторичная недвижимость скромных размеров, расположенная на второй линии от моря. Поселок маленький с численностью до 1 тыс. человек. До Торревьехи недалеко, около 6 км пути. Сама же Торревьеха тоже маленький городочек, около 100 тыс. жителей. Лично я не нашел в этой местности ничего интересного для себя. Ни каких-то различных развлекательных заведений, ни мест, где можно развеяться с семьей. Единственная достопримечательность - это море и пляж. Тем кто это обожает, место должно прийтись по вкусу.

Что же касательно квартиры, то вложение в нее я вижу только по ряду причин.
  • Жить здесь на пенсии (имея приличный финансовый запас для безоблачного существования).
  • Сдавать квартиру в аренду для туристов, которые здесь бывают только в сезон отпусков. Местным же вы квартиру не сдадите, так как город не является местом по предоставлению рабочих мест.
  • Купить квартиру для себя, чтобы приезжать сюда раз или пару раз в год для отдыха.

Разберем подробнее все три варианта. Такие моменты, как подбор квартиры в Испании, ее приобретение, оформление и налоги мы рассматривать в этой статье не будем. Этой информации предостаточно на разных ресурсах по зарубежной недвижимости. И найти ее не составляет никакого труда. Остановимся лучше на деталях, про которые все стыдливо умалчивают.

Вариант первый - купить квартиру для того, чтобы в ней жить на пенсии. Лично я с трудом себе представляю, как это вообще возможно. И если еще можно продать на родине свою квартиру, и иметь запас денег и для покупки недвижимости в Испании и для жизни, то как получить разрешение, особенно для пенсионера, на легальное проживание в стране, для меня большая загадка. Ведь покупка недвижимости не дает вам никаких прав и возможностей. Те же, кто заявляет о том, что покупка даст возможность быстро оформить мультивизу, тем я задам встречный вопрос. А на сколько тяжело оформить мультивизу человеку, который может вложить более 50 тыс. долларов в покупку квартиры? Аргумент о мультивизе не просто жиденький, а вообще смехотворный. Еще видел такое мнение, что по мультивизе можно до трех месяцев подряд находится в стране. Мол, купивший квартиру, может кататься туда сюда. Но если человек продал свою квартиру на родине, то куда ему возвращаться? Жить на вокзале? А разве для пенсионеров предел мечтаний вести кочевой образ жизни, а не оседлый?

Переходим ко второму пункту. Это сдача квартиры в аренду. Очевидным является то, то сдать квартиру в таком маленьком городишке можно только туристам в разгар летнего сезона. На сколько выгоден такой вид бизнеса? Давайте рассмотрим это подробнее. Купальный сезон в Испании начинается в июне и заканчивается в октябре. При чем в конце августа уже все стремятся домой, так как нужно детей в сентябре вести в школу, да и работа тоже ждать не может. Поэтому возьмем полные месяцы июня, июля, августа и сентября. Итого получается четыре полных месяца, в которые можно ожидать наплыв туристов. Лично я не верю в стопроцентную заселяемость, но возьмем самые идеальные условия. Получим 120 дней сдачи нашей квартиры. Средняя стоимость такой квартиры в таком месте в разгар сезона составит, в среднем, 40 евро в сутки. Итак, считаем: 120 х 40 = 4800 евро.

Но, нужно еще учесть такие вещи, как ремонт квартиры, хотя бы косметический. Обновление расходных материалов: мыло, шампуни, полотенца и т.д. Уборка помещения. Администрирование помещения. Затраты на рекламу и привлечение туристов. Плюс коммунальные платежи, которые не зависят от того, сдаете вы в аренду помещение или нет. Ах, да. И не стоит забывать про налог на недвижимость, который тоже является обязательным. А так как вы стали вести бизнес, а сдача в наем собственной квартиры - это ничто иное, как бизнес, то вам необходимо оформляться, как предпринимателю и платить налог, как минимум, с прибыли. А также, либо нужно нанимать людей, которые будут вести этот бизнес и платить им зарплаты, либо самому приезжать. Что тоже влечет затраты. На дорогу, проживание (ведь квартира-то сдается) и питание. Есть еще вариант сдать квартиру в наем одному из агентств, что тоже не принесет вам желаемой прибыли (но хотя бы позволит покрыть расходы на содержание). И в итоге 4800 евро трансформируются, в лучшем случае, в 500-1500 евро, если и вообще на загонит вас в убыток. При этом времени и сил вы потратите просто невероятное количество. Мое личное мнение, что такой вид бизнеса очень сомнителен. Прибыли будет мизер, а трудозатрат и вложений - уйма.

Вот мы подошли и к третьему варианту. Купить квартиру в Испании для себя, используя для своего летнего отдыха. Вопрос этот очень интересный. Кто же может себе это позволить? Очевидно, что это должен быть человек с достатком выше среднего. Для которого вложения в 50-60 тыс. долларов не являются обременительными. И плюс не забываем, что квартира будет требовать ежемесячных вложений. И в год может потребоваться выкладывать еще от 700 до 2 тыс. евро на ее содержание и налоги. Это могут быть бизнесмены средней руки, кто обладает неплохой недвижимостью у себя на родине, и имеет успешный бизнес, который приносит стабильный доход. Такие люди есть и их немало. Вот они-то как раз и могут себе позволить такие траты. Но давайте будем объективными и немного проанализируем ситуацию. Человек, который умеет зарабатывать такие деньги, несомненно поставит перед собой ряд вопросов. А стоит ли вкладывать такие деньги в недвижимость в маленьком поселке, ежегодно выбрасывая деньги на ее содержание и привязываясь к одному месту, если за 4-5 тыс. евро можно отдохнуть всей семьей в любом уголке Испании ни в чем себе не отказывая и не ограничивая?! А если, вдруг, понадобится привлечь 50 тыс. долларов, то как быстро можно продать такую недвижимость? Я думаю, что ответ будет очевидным.

И что же это получается? А получается то, что не имея законного основания и документов, разрешающих круглогодичное проживание на территории Испании, покупка недорогой недвижимости - это пустая трата денег!

А вот у кого есть статус ВНЖ или ПМЖ, и кто живет и работает в Испании, то это уже совсем другая история. Для таких людей уже появляются очевидные плюсы при обладании собственной квартирой. Ведь можно легально жить и работать в Испании, живя при этом в собственной квартире, и не тратя средств для оплаты арендного жилья. Но опять таки. Если человек ездит по стране вслед за работой, то смысла в покупке квартиры тоже не очень много. В общем ситуация такая же, как и для местных жителей.

Это мы рассмотрели вопрос покупки дешевого жилья. Теперь интересно взглянуть на сегмент дорогого жилья. Как обстоят дела там. А дела обстоят примерно точно так же. Единственным вариантом покупки недвижимости в дорогом сегменте я вижу вложения в супер ликвидную коммерческую недвижимость. Это может быть торговая площадь в крупном городе в удачном месте, или ресторан, или гостиница. Здесь уже предстоит вкладывать миллионы, а то и десятки миллионов долларов. Но это уже очень серьезный бизнес, который при правильном подходе и развитии сможет приносить ощутимую прибыль. И выгода от таких вложений уже более очевидна. Это ведение бизнеса в стране со стабильным законодательством. Это потенциальные клиенты, с достаточно высоким средним заработком. Это прозрачное и стабильное налогообложение и один большой Европейский рынок. Но опять таки, нужно не забывать, что экономический мировой кризис набирает обороты с каждым годом. А Испания - это одна из стран, которую кризис зацепил очень сильно. Плюс большие проблемы с тысячами нелегальных мигрантов очень сильно ослабляют экономику. Поэтому, вопрос ведения бизнеса в Испании и миллионные вложения - это очень сложный вопрос, который требует трезвого и взвешенного подхода.

Но мне могут возразить, что я не совсем прав. Ведь есть много людей, которые покупают недвижимость в Испании. И дешевую и дорогую, и дома и виллы. Да есть, и не мало. Я с этим согласен. Но, кто эти люди? Небольшая часть людей - это те, кто совершает такие сделки по наивности. А вот есть категория людей, и очень даже многочисленная, которая через такие сделки уводит, не совсем прозрачно заработанные, деньги из свой страны. Вкладывают за рубежом во все подряд, так как хранить свои финансы на счетах очень не безопасно. Поэтому, чуть ли не каждый день, в СМИ всплывает информация о недвижимости чиновников, то в Испании, то в Австрии, то в Швейцарии, или Израиле, или еще где.

Я не претендую на истину последней инстанции и только высказал свое видение ситуации. Возможно это кого-то отрезвит и заставит сильнее задуматься о таких вложениях. А может кто-то посчитает, что иметь квартиру или дом в Испании - это более удачное вложение, чем хранить деньги в банке. Но я уверен точно в одном. Что покупка недвижимости в Испании, без возможности в ней все время жить или круглогодично сдавать в аренду, с надлежащим постоянным контролем, является не очень разумной тратой денег.

Рубрика: Жизнь
1