Посты / Покупаем частный дом.

07.02.2017 23:24
Решил я написать цикл статей по поводу покупки недвижимости. Покупка своего «гнездышка» - это очень важный и ответственный шаг. Но я обратил внимание, что многие покупатели относятся к этому несерьезно и халатно. А ведь незнание того, как сделать правильный выбор, на что обращать внимание и какие документы просить, может ввести вас в очень большие затраты.

Я очень надеюсь, что тот, кто будет читать эти статьи, будет достаточно умен, чтобы осознать тот факт, что не будучи специалистом высокого уровня в строительстве, самостоятельно невозможно сделать правильное заключение, которое поможет принять окончательное решение о целесообразности покупки. Помощь в написании цикла статей будет мне оказывать мой старый друг, Юрий Владимирович — эксперт, который занимается строительством и ремонтами уже более 20 лет. И который работает в строительной компании, построившей на своем веку достаточно много качественных объектов.

В данной статье речь пойдет о покупке частного дома, который только что построен и сдан в эксплуатацию. Здание, со слов продавца, сделано полностью под ключ и готово к вселению и проживанию. Также речь пойдет о капитальном здании, которое построено не в коттеджном городке. О недвижимости в коттеджных городках мы поговорим в отдельной статье. Так как это заслуживает особого внимания. Итак, внимательно читаем и запоминаем, так как подобную информацию вы не получите больше нигде.

Первое, что вы должны сделать — это потребовать от застройщика (который, скорее всего, и будет продавцом) проектную документацию. Здание обязательно должно быть построено по проекту. Имея на руках проект, вы должны полностью произвести осмотр здания на соответствие проекту. По схеме и на чертежах вы сможете приблизительно понять, есть соответствие проекту или нет.

Еще перед тем, как ехать на просмотр, вы должны найти данные по глубине промерзания грунта в той местности, где построен частный дом. Это очень важный момент. Не стоит его игнорировать.

Имея на руках проектную документацию, находим там данные по глубине залегания фундамента. От поверхности земли глубина залегания фундамента должна быть ниже, чем точка промерзания грунта. Если это не так, то уже можно дальше не продолжать осмотр дома или коттеджа. Это чревато большими неприятностями в виде трещин по фундаменту в морозную зиму.

Чтобы понять из чего сделан фундамент и как он вообще сделан, необходимо попросить предоставить акт приемки скрытых работ по фундаменту. Даже если в процессе строительства такие акты не делались, но подрядчик уверен в качестве выполненных работ, то он вам его сделает «задним числом» и это будет для вас гарантией того, что работы проведены на должном уровне.

Еще необходимо узнать о точке ввода воды в дом. Она также должна быть ниже глубины промерзания. Если доступа к этой точке нет, то нужно просить акт скрытых работ.

Если таких актов нет (а чаще всего их и нет), а строители не могут ничего вразумительного объяснить или обосновать, то при покупке такого дома, очень высокие риски попасть в неприятности.

Произведите визуальный осмотр всего здания снаружи и помещений недвижимости внутри. Визуально вам должно все понравиться. Если вам что-то визуально не нравится, то нет смысла дальше что-то делать. Стоит сразу отказаться от покупки.

Если внутри помещений вы видите какие-то места ремонта отделки, заделывания штукатурки или еще какие-то моменты, которые указывают на то, что работы проводились совсем недавно, то это означает, что в доме есть брак, который пытаются скрыть при продаже.

При осмотре здания снаружи, обойдите весь дом кругом. Если дом кирпичный, то не должно быть трещин между кирпичами. Должно быть полное заполнение швов, без дырок и просветов. А если мы находим трещины самого кирпича, то тогда стоит сразу отказаться от покупки такого дома.

Незаполненный шов между кирпичами
Незаполненный шов между кирпичами

 

Если дом снаружи утеплен, то на финальной штукатурке не должно быть никаких дефектов. Если есть отслоения или трещины штукатурки, то мы сразу уходим. Сама штукатурка может быть сделана не очень аккуратно, но это не повод для волнений, а только повод для торга. Но дефектов быть не должно, иначе после первых дождей или заморозков, все ваше утепление будет лежать на земле. Это, конечно, жестковато сказано, но проблемы ведь Вам не нужны?

А вот когда дом обложен сайдингом, то нужно обращать особое внимание на цоколь и отмостку- ведь только они вам смогут «подать знак» о том, что к стенам и/или фундаменту могут быть вопросы. Опускаем взгляд вниз и внимательно осматриваем на предмет трещин. Если трещина идет по цоколю и отмостке, то сразу прощаемся с продавцом. На силовых конструкциях никакие трещины вообще не допускаются. По поводу трещины только на отмостке вам могут сообщить про «плавающую» отмостку, и трещина произошла от небольшой усадки. Это может быть правдой, но все же лучше чтобы такого не было.

Дальнейший осмотр нужно производить уже внутри частного дома. Находим электрическую розетку, которая расположена внутри здания, но на внешней стене. Не между комнатами, а именно выходящую снаружи на улицу. И снимаем пластиковую накладку. Подносим к розетке руку или проверяем пламенем от зажигалки. От розетки не должно дуть. Проверить нужно в разных местах здания. Если из розетки дует, отказываемся от дальнейшего осмотра. Это означает, что кладка сделана некачественно и имеет щели. А значит про теплоизоляцию дома можно забыть.

Незаполненный шов в углу стыка кирпичей
Незаполненный шов в углу стыка кирпичей

Сквозняк из розетки
Сквозняк из розетки

Далее спускаемся в котельную и смотрим на сантехнические гребенки и оборудование. Гребенки должны быть аккуратно сделаны, а оборудование (включая краны, вентили, фитинги и т. д.) быть от известных европейских брендов. Аккуратность, даже просто визуальная, на столь сложном техническом изделии, говорит о должной квалификации персонала, его изготавливавшего. Обратите внимание на краны. Резьбовой стык на кране должен быть после рукоятки крана по ходу воды. Если это не так, то всю сантехнику монтировал дилетант. И дальше уже нет смысла продолжать разговор.

Кран и резьбовое соединение
Кран и резьбовое соединение
 

Очень желательно разуться и пройтись босиком по напольному покрытию. Плитка на полу не должна оставлять на женских колготках зацепки, не должна при ходьбе вызывать дискомфорта. Ламинат же не должен при ходьбе прогибаться, а паркет — трещать или скрипеть.

Возьмите в руки ключ от квартиры или зажигалку и аккуратно простучите плитку на полу и стенах в разных местах (выборочно). Не должно быть глухого звука пустоты. Между плитками по затирке в швах не должно быть трещин.

К большому сожалению, вы не сможете самостоятельно проверить кровлю и водосточную систему. Это сможет сделать только специалист высокого уровня. Нужно требовать акт скрытых работ на соответствие кровли и водосточной системы проекту.

Если вы проводите осмотр дома в холодное или влажное или зимнее время года, то обратите внимание на оконные откосы — на них не должно быть влаги, особенно в нижней части. Окна не должны быть запотевшими. Мокрые откосы означают брак конструкции или монтажа, а запотевшие окна — неправильно рассчитанные параметры стеклопакетов. Если подрядчик будет утверждать, что проблема здесь в не отрегулированных оконных створках, предложите ему их отрегулировать и пригласить Вас на еще один просмотр после этого.

Во всех санузлах, кухне, котельной, гараже должны быть установлены вытяжки. Поднесите руку к вентиляционному каналу. Естественная тяга должна быть даже при выключенных вентиляторах.

Поинтересуйтесь какая система канализации. Лучше всего централизованная канализация. Если же установлен септик, то узнайте на какое количество проживающих рассчитан септик. По нормативам (в среднем) около 200 литров на человека в сутки. Этот момент тоже очень важен.

Далее, выходим во двор и обращаем внимание на забор. Если забор вас не устраивает, то нужно приготовиться к очень большим затратам — заборы вещь недешевая.

Обратите внимание на дорожки на участке. Дорожки должны быть аккуратно сделаны, должны быть ровными без бугров и иметь небольшие уклоны к краям для отвода воды.

Если на участке есть система полива воды или установлены электроприборы, например освещение, то требуйте схему разводки поливочной системы и электропроводки по участку.

Если система водосточного слива сделана так, что трубы уходят под землю, то тоже требуйте схему стока и отвода воды.

Если в доме есть гараж, то в гараже обязательно должна быть канализация для слива воды. Вы ведь не хотите, чтобы вся грязь и вода от машины в зимний период оставалась в гараже.

Да и просто, если вы захотите помыть машину, то воду нужно куда-то отводить.

Если гараж в доме построен ниже уровня земли, то перед воротами обязательно должен быть ливнеприемник, чтобы не затопить ваш гараж, а заодно и дом.

Отдельного внимания заслуживает электрика в доме. Следует внимательно посмотреть на электрощит. На щите обязательно должны быть установлены следующие автоматические выключатели (автоматы):

  • входной автомат, дающий возможность мгновенно обесточить весь дом

  • на каждый этаж должно быть не менее двух осветительных автоматов

  • на один автомат для розеток, должно приходиться не более 7-8 розеток (а лучше 5)

  • крайне желательно, чтобы на каждую линию, связанную с влажным помещением, было установлено УЗО (устройство защитного отключения). Это устройство защитит вас от поражения электрическим током, в случае пробоя электричества на корпус прибора

Все автоматы должны быть от известных европейских производителей. Проводка также должна быть от крупных и известных производителей.

Автомат на 16А и УЗО на 25А
Автомат на 16А и УЗО
 

Обратите внимание на сечение проводов, подходящих к автоматам. Если автомат на 25А, то провод должен быть сечением не менее 2,5мм. Если автомат на 16А или 10А, то сечение провода должно быть не менее 1,5мм. В данном случае, мы имеем ввиду медную проводку.

Если площадь вашего дома более 100м кв., то крайне желательно, чтобы было заведено в дом трехфазное питание.

Очень желательно, чтобы в щитке было установлено реле напряжения. Хотя бы одно на весь дом.

Потребуйте от продавца электрическую схему всего дома.

Желательно чтобы розетки были подключены через распределительные коробки, а не связаны одна за другой в линию.

Розетки разведены из коробки
Розетки разведены из коробки

Розетки разведены в одну линию
Розетки разведены в одну линию
Поинтересуйтесь о наличии заземления и потребуйте акт о его проверке. Также требуйте акт скрытых работ на электромонтажные работы.

В завершение статьи хочу сказать, что продавец не обязан вам давать дополнительные гарантии, выходящие за рамки законодательства. Но хорошим тоном считается предоставление гарантии на электрические и сантехнические работы, на срок от 5 лет и выше.

Рубрика: Жизнь
1